Границы эксплуатационной ответственности
Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Границы эксплуатационной ответственности
Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
В договоре ресурсоснабжения граница балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):
— помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Точка поставки коммунального ресурса и граница эксплуатационной ответственности
При заключении компаниями, управляющими многоквартирными жилыми домами (УК), договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО) на тепло-, водо-, электро- и газоснабжение очень часто возникают споры об определении точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности сторон по договору.
С целью сокращения потерь на сетях РСО стремится установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора. В данной статье будет рассмотрен способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон.
Понятия и нормативное регулирование.
Для начала определим, что же является точкой поставки и границей эксплуатационной ответственности для каждого вида ресурсов согласно действующему законодательству.
Наиболее полное представление о названных категориях можно составить на основе законодательных актов, регулирующих порядок поставки электрической энергии. Так, определение точки поставки содержится в Правилах электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530. Это место в электрической сети, находящееся на границе балансовой принадлежности энергопринимающих устройств покупателя электрической энергии либо лица, в интересах которого он ее приобретает, и являющееся местом исполнения обязательства по поставке электрической энергии, используемым для определения объема взаимных обязательств субъектов розничного рынка.
Как видно из данного определения, точка поставки находится на границе балансовой принадлежности, которой в соответствии с Правилами доступа к услугам по передаче электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861, является линия раздела объектов электроэнергетики между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами праве, определяющая границу эксплуатационной ответственности между сетевой организацией и потребителем услуг по ее передаче (потребителем электрической энергии, в интересах которого заключается договор об оказании услуг по передаче электрической энергии) за состояние и обслуживание электроустановок.
Границы балансовой принадлежности определяются актом разграничения балансовой принадлежности электросетей – документом, составленным в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств физических и юридических лиц к электрическим сетям.
Границы ответственности сторон за эксплуатацию соответствующих энергопринимающих устройств и объектов электросетевого хозяйства устанавливаются актом разграничения эксплуатационной ответственности сторон, составляемым сетевой организацией и потребителем услуг по передаче электрической энергии в процессе технологического присоединения энергопринимающих устройств.
В Правилах пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167, также приведены понятия границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. В частности, границей балансовой принадлежности названа линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации и сооружений на них между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Границей эксплуатационной ответственности признается линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализационных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности.
В пункте 5 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон о теплоснабжении) также указано, что местом исполнения обязательств теплоснабжающей организации является точка поставки, которая располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей или теплосетевой организации либо в точке подключения к бесхозяйной тепловой сети.
Подпунктом 3 п. 4 ст. 17 Закона о теплоснабжении установлено, что ответственность теплосетевой и теплоснабжающей организаций за состояние и обслуживание объектов тепловой сети определяется границей балансовой принадлежности, фиксируемой в акте о разграничении балансовой принадлежности тепловых сетей и акте о разграничении эксплуатационной ответственности сторон (в приложениях к такому договору).
Согласно п. 2 ст. 19 Закона о теплоснабжении коммерческий учет тепловой энергии и теплоносителя осуществляется путем их измерения приборами учета, которые устанавливаются в точке учета, расположенной на границе балансовой принадлежности, если договором теплоснабжения или договором оказания услуг по передаче тепловой энергии не определена иная точка учета.
Точка учета тепловой энергии и теплоносителя – это место в системе теплоснабжения, в котором с помощью приборов учета или расчетным путем устанавливаются количество и качество производимых, передаваемых или потребляемых тепловой энергии и теплоносителя для целей коммерческого учета (п. 24 ст. 2 Закона о теплоснабжении).
Понятия в области газоснабжения несколько отличаются от приведенных выше. Они изложены в п. 3 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549. Поставкой газа считается выполнение поставщиком газа обязательств, вытекающих из договора, выражающееся в совершении совокупности действий, обеспечивающих подачу природного газа по газораспределительной сети либо сжиженного углеводородного газа из резервуарной или групповой баллонной установки до границы раздела собственности на газораспределительные (присоединенные) сети, определенной в установленном порядке. В свою очередь, к внутридомовому газовому оборудованию отнесены газопроводы многоквартирного дома (МКД) или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо резервуарной (групповой) баллонной установке, обеспечивающие подачу газа до места подключения газоиспользующего оборудования, а также газоиспользующее оборудование и приборы учета газа.
Несмотря на то, что во всех перечисленных законодательных актах даны отличные друг от друга понятия точки поставки, границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, их суть все же сводится к следующему. Граница балансовой принадлежности, являющаяся границей раздела собственности, определяет границу эксплуатационной ответственности, а также точку поставки коммунального ресурса (точку учета, в которой устанавливается соответствующий прибор). При этом граница эксплуатационной ответственности предполагает линию раздела по признаку возложения бремени содержания соответствующих инженерных коммуникаций и в основном проходит по границе балансовой принадлежности, однако стороны договора могут согласовать и иную границу эксплуатационной ответственности.
Состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Из анализа приведенных выше норм следует, что границы балансовой принадлежности зависят от границ собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления инженерных сетей. Следовательно, необходимо определить, где проходят данные границы.
В связи с тем, что УК заключает договоры с РСО и приобретает соответствующие ресурсы с целью оказания коммунальных услуг гражданам, положения ЖК РФ, Правил предоставления коммунальных услуг, а также Правил содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения.
Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом УК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме. Поэтому необходимо определить состав общего имущества собственников и установить, зависят ли границы балансовой принадлежности инженерных сетей от состава общего имущества.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений дома и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – на основании нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ.
Следовательно, принимая в управление МКД, УК обязуется обеспечить поставку коммунальных ресурсов, объем которых определяется по показаниям приборов учета, а также надлежащую эксплуатацию всего вышеперечисленного общего имущества собственников помещений в МКД. Для определения точки поставки соответствующего коммунального ресурса в МКД необходимо определить, в каком месте должен быть установлен прибор учета, а также ответить на вопрос, где проходит граница эксплуатационной ответственности и находится точка поставки ресурса при отсутствии прибора учета.
В соответствии с п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг коллективный (общедомовой) прибор учета является средством измерения, используемым для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в МКД.
Собственники помещений в МКД (в случае выбора непосредственного управления МКД) и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у РСО объемы (количество) холодной и горячей воды, газа, электрической и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения, исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством РФ (п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг).
Пунктом 3 Правил предоставления коммунальных услуг определено, что к внутридомовым инженерным системам относятся инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг и расположенные в помещениях МКД или в жилом доме.
Из пунктов 5, 6 и 7 Правил содержания общего имущества следует, что внутридомовые системы холодного, горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения, а также коллективные (общедомовые) приборы учета включаются в состав общего имущества собственников помещений.
Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД (если иное не установлено законодательством РФ), а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса – место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД (если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО).
Из совокупности вышеназванных норм следует, что точкой поставки соответствующего коммунального ресурса и границей эксплуатационной ответственности является внешняя граница сетей, входящих в состав общего имущества собственников. По общему правилу этой границей при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета считается внешняя граница стены МКД, а при его наличии – место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей сетью РСО, входящей в МКД.
На практике часто встречаются случаи, когда на границе стены МКД не заканчивается общее имущество собственников. Соответственно, точка поставки и границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности определяются не по внешней границе стены МКД.
Это согласуется с положениями ст. 36 ЖК РФ, на основании которой к общему имуществу относятся, в частности, земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер этого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.
В связи с тем, что от установленных границ эксплуатационной ответственности зависит, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать УК, во избежание споров в процессе исполнения договора между РСО и УК должны быть подписаны акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. При этом необходимо учитывать следующее.
Пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 установлено, что границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества, устанавливаются органами местного самоуправления.
Таким образом, по каждому МКД органы местного самоуправления должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома. Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в акте между УК и РСО. Соответственно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.
Бесхозяйные инженерные сети.
К сожалению, на практике часто встречаются случаи, когда инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. Кто в этом случае должен обслуживать данные сети и оплачивать потери коммунальных ресурсов в них?
Пунктом 4 ст. 8 Закона о теплоснабжении определено: если организации, осуществляющие регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, осуществляют эксплуатацию тепловых сетей, собственник или иной законный владелец которых не установлен (бесхозяйные тепловые сети), затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию таких тепловых сетей учитываются при установлении тарифов в отношении указанных организаций в порядке, предусмотренном основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утверждаемыми Правительством РФ.
В соответствии с п. 6 ст. 15 Закона о теплоснабжении в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления поселения или городского округа до признания права собственности на указанные тепловые сети в течение 30 дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с данными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят такие тепловые сети и которая осуществляет их содержание и обслуживание. Орган регулирования должен включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.
Согласно п. 55.1 Методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденных Приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004 № 20-э/2 (в ред. Приказа от 31.07.2007 № 138-э/6), если расходы на эксплуатацию бесхозяйных сетей не учтены при установлении тарифов, потребитель электрической энергии, присоединенный к бесхозяйным сетям, оплачивает потери электрической энергии в этих сетях пропорционально его фактическому электропотреблению.
Таким образом, если участок сетей между стеной МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО Федеральной службой по тарифам должны быть включены затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. До того момента, пока расходы на эксплуатацию бесхозяйного участка сети не включены в тариф, потери энергии на данном участке должны оплачиваться УК пропорционально фактическому потреблению. В частности, в Постановлении ФАС МО от 11.01.2011 № КГ-А41/14529-10 суд пришел к выводу об обязанности потребителя уплачивать стоимость потерь тепловой энергии на бесхозяйном участке тепловой сети пропорционально фактическому потреблению другими потребителями. Но при этом обязанность по эксплуатации и несению расходов по данным сетям возникает у РСО.
Границы эксплуатационной ответственности: арбитражная практика.
Одним из примеров, подтверждающих, что ответственность за содержание коммунальных сетей определяется подписанным актом разграничения эксплуатационной ответственности, является Постановление ФАС ВВО от 21.03.2011 по делу № А82-4853/2010. По данному делу суд взыскал сумму ущерба с ТСЖ в пользу РСО, руководствуясь актом разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому ответственность за эксплуатацию участка сетей, на котором произошла авария, возложена на ТСЖ, а РСО за свой счет провела ремонт этого участка. Следует отметить, что границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности в акте были установлены не на внешней границе стены МКД, а значительно дальше. Кроме того, по этим сетям проводилось обслуживание и других МКД, которые не находились под управлением ТСЖ. При этом доводы последнего относительно бесхозности данного участка сетей и незаконности указанного акта были отклонены судом, так как акт был подписан без замечаний уполномоченным лицом, а в договоре имелась ссылка на этот акт. ТСЖ не обращалось в суд с иском о признании акта незаконным. Суд вынес такое решение в связи с тем, что стороны договора добровольно определили границы ответственности соответствующим образом.
В Постановлении ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 суд пришел к выводу, что при отсутствии между сторонами соглашения об определении границ эксплуатационной ответственности указанная граница подлежит установлению по границе балансовой принадлежности, то есть по линии раздела инженерных систем между владельцами по признаку нахождения их на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Чтобы установить принадлежность участков инженерных сетей, расположенных за пределами внешних границ МКД, находящихся в управлении УК, необходимо доказать, что данные участки находятся на балансе соответствующей организации или относятся к общему имуществу собственников МКД. В случае отсутствия таких доказательств границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности определяются по внешней границе стены МКД, а при установке коллективного (общедомового) прибора учета – в месте соединения с соответствующей сетью РСО, входящей в МКД. Данный вывод подтвержден Определением ВАС РФ от 09.02.2011 № ВАС-406/11.
В Постановлении ФАС ВВО от 11.02.2011 по делу № А31-2407/2010 суд сделал вывод, что коллективный (общедомовой) прибор учета должен быть установлен на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД. При установлении данного прибора учета не на границе указанных сетей и отсутствии доказательств принадлежности внешних электросетей от МКД до прибора учета границей балансовой принадлежности считается внешняя граница стены МКД.
Подводя итог сказанному, следует отметить, что точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия прибора учета) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД. Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте.
руководитель юридического департамента КГ «Аюдар»